Sở hữu một ngôi nhà hay căn hộ để an cư lạc nghiệp là mục tiêu tài chính của rất nhiều người Việt Nam. Không ít người đã dành cả đời để phấn đấu cho một mái ấm của riêng mình.
Tuy nhiên, thực tế thị trường Việt Nam hiện nay cho thấy đây là một thị trường ưu tiên đi thuê, chứ không phải để mua và sở hữu. Hay ít nhất, nếu đầu tư bất động sản, đó nên là để cho thuê.
Vậy đâu là những lý do để bạn cân nhắc lại quyết định mua nhà, và liệu thuê nhà có thực sự mang lại lợi ích tốt hơn về mặt tài chính và logic? Dưới đây là 5 phân tích chuyên sâu về vấn đề này.
1. Lợi suất cho thuê (Rental Yield) quá thấp
Thực tế cho thấy, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản (Rental Yield) ở Việt Nam hiện nay khá thấp.
Các nghiên cứu chỉ ra rằng tỷ suất này dao động từ 2.5% đến 3.5%, trung bình khoảng 3% ở các thành phố lớn. Ngay cả tại TP.HCM, nơi nhu cầu cao, tỷ suất cũng chỉ ở mức 3% đến 3.3%, hiếm khi vượt quá 3.5%.
Một căn hộ trị giá 10 tỷ đồng chỉ mang lại khoảng 25 triệu tiền thuê mỗi tháng, tương đương 300 triệu đồng một năm – tức là lợi suất cho thuê chỉ khoảng 3%.
Mức lợi suất này thấp hơn đáng kể so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng, vốn có thể mang lại 6-7% mỗi năm. Điều này có nghĩa, nếu bạn có 10 tỷ đồng, việc gửi ngân hàng sẽ cho lợi suất cao hơn gấp đôi so với việc mua một căn hộ để cho thuê.
2. Giá bất động sản ở Việt Nam quá cao so với thu nhập
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở mức giá rất cao, dẫn đến sự phân hóa rõ rệt. Khi giá bất động sản quá cao, phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp khó lòng sở hữu nhà. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua, mà còn ảnh hưởng đến thanh khoản của những tài sản giá trị cao mà giới đầu cơ đang nắm giữ.
Để dễ hình dung, một phép so sánh quốc tế cho thấy:
Tức là, người Việt phải mất gần gấp 2 lần thời gian so với mức trung bình thế giới để sở hữu một ngôi nhà. Chẳng hạn, giá căn hộ mới tại TP.HCM hiện nay thường trên 100 triệu đồng/m2, một mức giá nằm ngoài khả năng của số đông.
Hơn nữa, không phải lúc nào giá căn hộ cũng tăng đều đặn. Thông thường, một dự án căn hộ sẽ có mức tăng trưởng tốt trong 2-3 năm đầu sau khi hoàn thành. Tuy nhiên, mức tăng này sẽ chậm dần và thậm chí giảm khi căn hộ bắt đầu xuống cấp, đặc biệt là sau 10-15 năm sử dụng. Khi giá quá cao mà không có đủ người mua, thanh khoản thị trường sẽ suy giảm đáng kể.
3. Giá bất động sản không minh bạch và không phải lúc nào cũng tăng giá đều
Có một quan niệm phổ biến rằng "đầu tư bất động sản không bao giờ lỗ" và "giá bất động sản lúc nào cũng có lợi". Tuy nhiên, quan niệm này chưa hoàn toàn chính xác.
Một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản là giá không minh bạch. Không giống như chứng khoán có giá mua bán công khai, giá của hai căn hộ liền kề cũng có thể khác nhau tùy thuộc vào nội thất, tình trạng và đặc biệt là mong muốn của gia chủ. Một số chủ nhà có thể giữ bất động sản lâu dài chờ được giá, trong khi những người chịu áp lực tài chính (ví dụ, vay ngân hàng) có thể phải bán lỗ mà bạn cũng không thể biết rõ mức lỗ đó.
Giá trị bất động sản chỉ "không lỗ" nếu bạn giữ nó đủ dài hạn và chờ đợi đúng thời điểm thị trường đi lên.
Điều này cũng đúng với các loại tài sản khác như vàng. Ví dụ, sau khủng hoảng tài chính 2008, giá vàng tăng mạnh từ 2008-2012, nhưng lại đi ngang hoặc giảm từ 2012 đến 2019. Chỉ đến khi Covid-19 và các biến động xảy ra, giá vàng mới tăng trở lại.
Tương tự, các nhà đầu tư bất động sản thường giữ tài sản dài hạn với niềm tin giá sẽ tăng. Ngay cả khi thị trường đi xuống, họ vẫn giữ và chờ đợi. Vấn đề chính ở đây là thời điểm (timing). Nếu nhìn vào dài hạn, nhiều loại tài sản khác cũng có xu hướng tăng giá:
- Quỹ cổ phiếu top đầu Việt Nam: Mang lại lợi suất khoảng 13.4% trong 5 năm (2021-2026) và khoảng 15% trong 3 năm (2023-2026).
- Thị trường bất động sản: Trung bình tăng khoảng 10-15% mỗi năm ở các thành phố lớn.
Điều này cho thấy, các kênh đầu tư khác cũng có thể mang lại lợi nhuận tương đương hoặc cao hơn bất động sản nếu giữ dài hạn, nhưng lại có tính minh bạch và thanh khoản tốt hơn.
4. Thanh khoản của bất động sản thấp
Thanh khoản là yếu tố cực kỳ quan trọng trong đầu tư. Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi một lượng vốn lớn và có tính thanh khoản không cao.
Thanh khoản ở đây không có nghĩa là không bán được, mà là khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng và dễ dàng.
Ví dụ, nếu bạn mua một căn hộ 5 tỷ đồng, bạn phải có đủ 5 tỷ hoặc vay ngân hàng toàn bộ số còn thiếu. Bạn không thể mua 3/5 căn nhà khi chỉ có 3 tỷ đồng.
Ngược lại, với các tài sản như cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ, nếu bạn có 5 tỷ đồng đầu tư, bạn hoàn toàn có thể bán một phần (ví dụ 1 tỷ đồng) bất cứ lúc nào để có tiền mặt khi cần. Điều này mang lại sự linh hoạt tài chính vượt trội.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư lớn nắm giữ bất động sản giá trị cao (từ 20-30 tỷ trở lên) cũng thường gặp vấn đề về thanh khoản. Khi thị trường đóng băng, họ có thể không tìm được người mua và không muốn giảm giá, dẫn đến việc tài sản bị mắc kẹt.
5. Chính sách của chính phủ đang hạn chế đầu cơ bất động sản
Chính phủ Việt Nam đang tích cực đưa ra các chính sách nhằm kiểm soát và hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Mục tiêu là thu hẹp khoảng cách giàu nghèo và ổn định thị trường, tránh việc giới siêu giàu nắm giữ quá nhiều bất động sản trong khi người dân thu nhập thấp không thể tiếp cận.
Các chính sách này bao gồm:
- Hạn chế cho vay đầu cơ: Các ngân hàng được yêu cầu siết chặt việc cho vay đối với mục đích đầu cơ, áp dụng lãi suất cao hơn.
- Đánh thuế cao hơn: Có các đề xuất và chính sách về thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều bất động sản.
Những biện pháp này dự kiến sẽ làm giảm nhu cầu đầu cơ, khiến nhiều nhà đầu tư truyền thống phải thoái dần bất động sản để tránh thuế và chi phí. Khi đó, lượng cung bất động sản ra thị trường sẽ nhiều hơn, và giá có thể giảm dần về mức hợp lý hơn.
Dự báo, thị trường bất động sản có thể sẽ "nguội" dần trong những năm tới. Đây là thời điểm cần chờ đợi và quan sát trước khi đưa ra quyết định mua, cho đến khi giá trở nên hợp lý hơn.
Kết Luận
Việc thuê nhà có thể là một quyết định tài chính hợp lý và thông minh trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại. Với lợi suất cho thuê thấp, giá nhà quá cao so với thu nhập, thiếu minh bạch, thanh khoản kém và những chính sách kiểm soát đầu cơ đang được áp dụng, việc sở hữu nhà không còn là con đường đầu tư duy nhất hay tối ưu nhất.
Nếu có một khoản vốn lớn (ví dụ 10 tỷ đồng), thay vì mua nhà, bạn có thể cân nhắc gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vào các quỹ cân bằng, quỹ cổ phiếu có chọn lọc. Với lợi nhuận ước tính khoảng 10% mỗi năm (thực tế các quỹ có thể đạt 13.4% cho 5 năm và 15% cho 3 năm), bạn có thể dễ dàng bù đắp chi phí thuê nhà và vẫn còn một khoản lợi nhuận đáng kể.
Ví dụ, với 10 tỷ đồng đầu tư sinh lời 10% một năm (tức 1 tỷ đồng), sau khi trừ 300 triệu tiền thuê nhà, bạn vẫn còn 700 triệu lợi nhuận – tương đương với việc bạn được "ở nhà miễn phí" và vẫn có lợi nhuận gần bằng lãi suất ngân hàng. Thêm vào đó, việc thuê nhà còn mang lại sự tự do và ít gánh nặng về bảo trì, sửa chữa, giúp bạn tập trung vào những mục tiêu tài chính khác.
Bạn đang thuê hay đang sở hữu nhà? Nếu phải chọn lại, quyết định của bạn có thay đổi không? Chia sẻ tại cộng đồng Stag - Giáo dục tài chính và đầu tư bền vững.
Muốn tự đọc được báo cáo tài chính như thế này? Stag cung cấp các khóa học phân tích báo cáo tài chính và đầu tư quỹ mở/ETF — được truyền tải đơn giản, dễ hiểu, không cần nền tảng tài chính chuyên sâu.