Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua một giai đoạn đầy thử thách, với giá nhà giảm mạnh và niềm tin của người dân lung lay. Sau sáu năm kể từ khi chính sách "3 lằn ranh đỏ" được ban hành, bức tranh toàn cảnh cho thấy những hệ lụy sâu sắc từ việc phát triển không bền vững.
Theo nghiên cứu mới nhất của The Financial Times, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Giá trị bất động sản đã giảm khoảng 20-30% so với thời kỳ đỉnh cao, gây ra những tác động lớn đến nền kinh tế.
Vậy điều gì đã xảy ra với thị trường tỷ đô này, và Việt Nam có thể rút ra những bài học quý giá nào từ kinh nghiệm của Trung Quốc để tránh lặp lại những sai lầm tương tự?
Thị trường bất động sản Trung Quốc: Giai đoạn trầm lắng kéo dài
Kể từ khi ông Tập Cận Bình đưa ra chính sách "3 lằn ranh đỏ" nhằm hạn chế việc cho vay bất động sản, thị trường Trung Quốc đã bước vào giai đoạn trầm lắng. Đến năm 2026, tình hình vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, với giá bất động sản tiếp tục đi xuống.
Tổng giá trị tài sản bất động sản đã giảm ước tính lên tới 15.000 tỷ đô la Mỹ. Để dễ hình dung, con số này tương đương với khoảng 80% GDP một năm của Trung Quốc, cho thấy quy mô khổng lồ của sự sụt giảm này.
Lợi suất cho thuê (Rental Yield) và thực trạng giá nhà
Một chỉ số quan trọng mà The Financial Times nhấn mạnh là lợi suất cho thuê (rental yield). Đây là thước đo hiệu quả để đánh giá nhu cầu thực tế của người dân đối với việc mua hoặc thuê nhà, cũng như tương quan giữa giá bất động sản và giá trị sử dụng.
Lợi suất cho thuê càng cao cho thấy giá bất động sản và nhu cầu thực tế đang cân bằng. Ngược lại, lợi suất cho thuê thấp là dấu hiệu cho thấy giá bất động sản đang bị định giá quá cao so với giá trị thực.
Lợi suất cho thuê ở các thành phố lớn loại 1 của Trung Quốc như Bắc Kinh và Thượng Hải hiện chỉ khoảng 2-3%, trong khi ở các thành phố loại 2, loại 3 còn thấp hơn, dưới 2%.
Điều này cho thấy giá bất động sản tại Trung Quốc vẫn đang neo ở mức cao và nhiều khả năng sẽ tiếp tục giảm trong những năm tới để phản ánh đúng nhu cầu thị trường.
Nguyên nhân sâu xa: Bùng nổ đầu cơ và đòn bẩy quá mức
Khoảng cách lớn giữa lợi suất cho thuê và giá bất động sản là hệ quả của giai đoạn bùng nổ thị trường từ năm 2015 đến 2017. Thời điểm này, Trung Quốc chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về xuất khẩu, giúp nhiều người dân tích lũy được tài sản và sở hữu ngôi nhà đầu tiên.
Tuy nhiên, thay vì đầu tư vào các thị trường khác, người dân Trung Quốc, với 95% đã có nhà, lại coi bất động sản là kênh đầu cơ tiềm năng. Họ dùng tiền tích lũy được từ hoạt động kinh doanh để mua thêm bất động sản, đẩy giá lên cao.
Các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande đã tận dụng cơ hội này để mở rộng quỹ đất một cách không bền vững. Mô hình hoạt động của họ là chỉ cần 20-30% vốn tự có để mua đất, sau đó dùng đòn bẩy tài chính khổng lồ, vay mượn 70-80% còn lại từ ngân hàng, chính quyền địa phương và nhà đầu tư sớm để phát triển dự án. Số tiền thu được từ việc bán nhà lại được dùng để mua thêm đất, tạo ra một vòng xoáy mở rộng quỹ đất liên tục.
So sánh quỹ đất của Evergrande và Vinhomes
Tại thời kỳ đỉnh cao năm 2017, Evergrande sở hữu quỹ đất lên tới 300 triệu m2, tương đương khoảng 50% diện tích của Singapore. Để có cái nhìn so sánh, quỹ đất của Vinhomes hiện tại là khoảng 495 triệu m2, tương đương 67% diện tích Singapore. Điều này cho thấy quy mô quỹ đất của các tập đoàn bất động sản có thể rất lớn.
| Khoản mục | Evergrande (đỉnh cao 2017) | Vinhomes (hiện tại) |
|---|---|---|
| Quỹ đất | 300 triệu m2 | 495 triệu m2 |
| Tương đương diện tích Singapore | 50% | 67% |
Chính sách "3 lằn ranh đỏ" và sự sụp đổ của Evergrande
Khi nhu cầu mua nhà thực sự của người dân không còn, và thị trường chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, ông Tập Cận Bình nhận thấy rủi ro tiềm ẩn từ việc các tập đoàn bất động sản vay nợ quá nhiều, đe dọa sự ổn định của thị trường tài chính, bao gồm các ngân hàng và chính quyền địa phương.
Để kiểm soát tình hình, chính sách "3 lằn ranh đỏ" đã được ban hành nhằm hạn chế việc cho vay đối với các tập đoàn bất động sản. Cùng với sự sụt giảm mạnh của nhu cầu mua nhà sau thời gian bùng nổ, chính sách này đã giáng một đòn mạnh vào các doanh nghiệp.
Chỉ một năm sau khi chính sách "3 lằn ranh đỏ" ra đời, Evergrande đã phá sản vào năm 2021. Lý do rất đơn giản: họ không thể bán thêm nhà, không có dòng tiền để trả nợ cho các chủ nợ, và những quỹ đất khổng lồ đã tích lũy không tìm được người mua. Sự sụp đổ của Evergrande là một trong những biểu tượng đau đớn nhất cho hệ lụy của việc phát triển bất động sản dựa trên đòn bẩy và đầu cơ quá mức.
Hệ lụy: Mất niềm tin và xu hướng thuê nhà
Kể từ đó đến nay, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chìm trong giai đoạn trầm lắng, với giá nhà giảm 20-30%. Một hệ lụy đáng lo ngại là sự mất niềm tin của thế hệ trẻ.
Theo The Financial Times, nhiều người trẻ mới tốt nghiệp, những người có nhu cầu mua căn nhà đầu tiên, hiện nay không còn muốn sở hữu bất động sản nữa. Với giá nhà vẫn neo quá cao so với khả năng chi trả và niềm tin vào thị trường đã suy giảm, họ chọn giữ tiền để chi tiêu cho những mục đích khác và chấp nhận thuê nhà. Điều này tạo ra một nghịch lý: những người có nhu cầu thực sự lại không có khả năng hoặc không muốn sở hữu nhà.
Kết Luận
Kinh nghiệm của thị trường bất động sản Trung Quốc là một bài học đắt giá về những rủi ro khi thị trường phát triển dựa trên đầu cơ và đòn bẩy tài chính quá mức, thay vì nhu cầu thực tế. Chính sách "3 lằn ranh đỏ" đã bộc lộ những điểm yếu cố hữu của mô hình này, dẫn đến sự sụp đổ của các tập đoàn lớn và làm lung lay niềm tin của người dân.
Việt Nam có thể học hỏi từ kinh nghiệm này để xây dựng một thị trường bất động sản bền vững hơn. Điều quan trọng là phải kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng cho các chủ đầu tư, khuyến khích phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu thực của người dân, và tránh để thị trường bị đẩy giá bởi các hoạt động đầu cơ. Việc đảm bảo sự cân bằng giữa cung và cầu, cùng với việc duy trì niềm tin của người dân vào giá trị thực của bất động sản, sẽ là chìa khóa để tránh những bất ổn tương tự trong tương lai.
