Nhiều nhà đầu tư và chuyên gia kinh tế thường ví von rằng nền kinh tế Việt Nam đang đi theo những bước chân của Trung Quốc, nhưng chậm hơn khoảng 15 đến 20 năm. Đặc biệt, khi nhìn vào thị trường bất động sản, những gì đã xảy ra tại Trung Quốc trong những năm gần đây có thể là một tấm gương phản chiếu cho tương lai của Việt Nam.
Vậy, liệu thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển và đối mặt với những thách thức nào trong những năm tới, khi chúng ta soi chiếu vào kinh nghiệm của người hàng xóm khổng lồ này?
Sự tương đồng kỳ lạ giữa hai nền kinh tế
Trước năm 1980, nền kinh tế Trung Quốc chủ yếu dựa vào nông nghiệp và chịu sự quản lý chặt chẽ của chính phủ. Mọi hoạt động sản xuất nông sản đều phải nộp và bán lại cho nhà nước, với số lượng và giá thành được kiểm soát hoàn toàn. Mô hình này có nhiều nét tương đồng với thời kỳ bao cấp của Việt Nam.
Bước ngoặt lớn đến vào năm 1978, khi ông Đặng Tiểu Bình, lãnh đạo tối cao của Trung Quốc, có chuyến thăm Singapore và hội đàm với Thủ tướng Lý Quang Diệu. Tại đây, ông Đặng Tiểu Bình nhận ra một mô hình phát triển kinh tế khác biệt: chính phủ không cần kiểm soát mọi yếu tố kinh tế để đất nước phát triển. Thay vì mô hình tập trung toàn diện như Trung Quốc lúc bấy giờ (quản lý cả chính trị và kinh tế), Singapore cho thấy một nền kinh tế mở, thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ, dù vẫn duy trì sự ổn định chính trị.
Nhận thấy tiềm năng, Trung Quốc bắt đầu giai đoạn "chuyển mình" từ năm 1978, mở cửa và thay đổi mô hình kinh tế. Tám năm sau, vào năm 1986, Việt Nam cũng bắt đầu công cuộc Đổi mới, học hỏi từ kinh nghiệm của Trung Quốc và Singapore. Sau sự sụp đổ của Liên Xô, Việt Nam tiếp tục mở cửa nền kinh tế vào những năm 1990, và đến năm 1994, bình thường hóa quan hệ với Mỹ, chính thức hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
Rõ ràng, Trung Quốc đã đi trước Việt Nam khoảng 15-20 năm trong quá trình mở cửa và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, từng giai đoạn phát triển của Việt Nam đều có những bước đi tương tự như Trung Quốc đã từng trải qua, như thể đang theo một "playbook" đã định sẵn.
Từ công xưởng thế giới đến chuỗi giá trị cao hơn
Khi Trung Quốc mở cửa nền kinh tế, bước đi đầu tiên là tận dụng nguồn nhân công giá rẻ khổng lồ để trở thành công xưởng sản xuất cho toàn cầu. Ban đầu, nền kinh tế Trung Quốc phụ thuộc vào các ngành gia công, đòi hỏi ít công nghệ như sản xuất da giày và may mặc.
Sau khi củng cố vị thế "công xưởng thế giới" ở các ngành này, Trung Quốc dần chuyển mình, dấn thân vào những lĩnh vực có hàm lượng chất xám cao hơn, như sản xuất linh kiện điện tử và các ngành công nghệ cao, nhằm mục tiêu trở thành một nước phát triển.
Cũng trong giai đoạn này, Việt Nam nổi lên như một quốc gia kế cận, áp dụng mô hình mở cửa kinh tế tương tự. Việt Nam đã nhanh chóng tiếp quản vai trò sản xuất các mặt hàng gia công, như may mặc và da giày, và hiện là một trong những nước sản xuất lớn nhất thế giới trong các ngành này. Điều này cho thấy sự tương đồng rõ rệt trong mô hình phát triển dựa trên sản xuất giá rẻ của cả hai quốc gia.
GDP và dấu hiệu lặp lại
Sự tương đồng trong mô hình phát triển còn thể hiện qua các chỉ số kinh tế vĩ mô. Hiện nay, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đang ở mức khoảng 5.000 USD. Con số này tương đương với GDP bình quân đầu người của Trung Quốc vào khoảng năm 2008-2010. Mặc dù quy mô nền kinh tế Trung Quốc lớn hơn rất nhiều, nhưng quỹ đạo phát triển GDP trên đầu người của Việt Nam đang đi song song với Trung Quốc ở những giai đoạn trước.
Điều này gợi mở một câu hỏi quan trọng: Liệu những gì đã xảy ra với nền kinh tế Trung Quốc vào khoảng năm 2010 có khả năng lặp lại với Việt Nam vào năm 2025-2026?
Khủng hoảng 2008 và phản ứng của Trung Quốc
Năm 2008, thế giới chứng kiến cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt nguồn từ thị trường cho vay dưới chuẩn (subprime mortgages) tại Mỹ, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều ngân hàng lớn, điển hình là Lehman Brothers. Là một "công xưởng thế giới" phụ thuộc vào xuất khẩu, Trung Quốc gặp khó khăn nghiêm trọng khi các thị trường nhập khẩu lớn như Mỹ và châu Âu rơi vào khủng hoảng, khiến hàng hóa không thể xuất khẩu.
Để đối phó với tình hình này, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra một chính sách táo bạo: bơm một lượng tiền khổng lồ vào nền kinh tế thông qua đầu tư công. Mục tiêu là tạo động lực, giữ vững nhiệt huyết cho nền kinh tế bằng cách xây dựng cơ sở hạ tầng (đường sắt cao tốc, đường xá), đầu tư vào y tế và giáo dục.
Chính phủ Trung Quốc đã bơm hơn 580 tỷ USD vào thị trường, tương đương khoảng 12.5% GDP năm 2008, để vượt qua khủng hoảng.
Chính sách này đã giúp Trung Quốc vượt qua cuộc khủng hoảng năm 2008 một cách "thần kỳ", trong khi hầu hết các nền kinh tế khác đều chao đảo. Nhờ dòng tiền lớn từ đầu tư công, ngành bất động sản Trung Quốc đã phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn này. Tuy nhiên, việc bơm một lượng tiền khổng lồ như vậy, cụ thể là 586 tỷ USD (tương đương 12.5% GDP của Trung Quốc năm 2008), đã để lại những hệ lụy dài hạn cho nền kinh tế Trung Quốc trong những năm sau đó.
Kết Luận
Sự tương đồng trong lịch sử phát triển kinh tế giữa Việt Nam và Trung Quốc là một điểm đáng chú ý. Từ mô hình nông nghiệp tập trung đến mở cửa kinh tế, từ vai trò công xưởng gia công đến việc chuyển dịch lên chuỗi giá trị cao hơn, Việt Nam dường như đang đi theo một lộ trình mà Trung Quốc đã vạch ra trước đó 15-20 năm.
Đặc biệt, việc GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay tương đương với Trung Quốc vào giai đoạn 2008-2010, cùng với những phản ứng của Trung Quốc trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 thông qua gói đầu tư công khổng lồ, đặt ra nhiều câu hỏi. Liệu Việt Nam có thể học hỏi từ những thành công và cả những hệ lụy dài hạn mà Trung Quốc đã trải qua, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, để chuẩn bị cho những thách thức tiềm ẩn trong tương lai?
